Wiener Immobilienmarkt: Nachfrage steigt trotz herausforderndem Umfeld

Wohnraum in Wien bleibt knapp – und das wird den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Raiffeisen sieht klaren Trend in Richtung energie-effizientes Bauen. Für 2026 wird prognostiziert, dass die Immobilienpreise in Wien stärker steigen als im österreichweiten Durchschnitt.

Die Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien, Raiffeisen Research und Raiffeisen Immobilien haben den Wiener Immobilienmarkt analysiert und die Erkenntnisse bei einem Pressegespräch vorgestellt.

2025 verzeichnete die Raiffeisen Stadtbank Wien ein gestiegenes Interesse an privaten Immobilienfinanzierungen und finanzierte insgesamt rund 300 Millionen Euro im privaten Wohnbau. „Besonders bei Sanierungen und Modernisierungen sehen wir eine wachsende Nachfrage, da Neubauprojekte in Wien weiterhin knapp sind“, betont Martin Hauer, Vorstandsdirektor der Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien. Das Wohnbaukreditvolumen für Privatkund:innen stieg um etwa vier Prozent auf 2,5 Milliarden Euro (Vergleich zum 31.12.2024). Damit bleibt die Raiffeisen Stadtbank Wien ein wichtiger Partner für Wohnraumfinanzierungen in der Bundeshauptstadt.

Für 2026 zeichnet sich ein klarer Trend zum energieeffizienten Bauen ab. „Im Sinne unserer absoluten Kundenzentrierung entwickeln wir hier gezielt Lösungen. Erfüllt ein Objekt bestimmte Nachhaltigkeitskriterien, profitieren unsere Kundinnen und Kunden von günstigeren Zinskonditionen im Vergleich zur Normalkondition“, so Hauer.

Raiffeisen Research: Wiener Immobilienmarkt im Spannungsfeld von knappem Angebot und steigender Nachfrage

„Die Zeit sinkender Immobilienpreise in Österreich ist vorbei“, so Matthias Reith, Senior-Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Nach der Preiskorrektur im Schritttempo – Wohneigentum ist zwischen 3. Quartal 2022 und 4. Quartal 2024 nur um fünf Prozent billiger geworden – dürften die Immobilienpreise 2025 österreichweit um 0,9 Prozent nach oben geklettert sein. Gestiegene Einkommen und rückläufige Fertigstellungszahlen bei (leicht) wachsender Bevölkerung sprechen für steigende Preise. Allerdings sprechen die nicht mehr sinkenden Zinsen dagegen, dass die Bäume in den Himmel wachsen.

Die gute Nachricht der Ökonomen ist: Wohneigentum ist wieder leistbar. So leistbar wie in Zeiten rekordniedriger (Kredit-)Zinsen ist es aber nicht – und wird es absehbar auch nicht werden. Die EZB hat den Abstieg vom Zinsgipfel wohl in der Mittelstation beendet. „Von der EZB sind keine weiteren Zinssenkungen zu erwarten. Die Kreditzinsen bleiben damit spürbar höher als vor der Zinswende“, beschreibt Gunter Deuber, Chefanalyst von Raiffeisen Research, das Zinsumfeld für den Immobilienmarkt. Mittelfristig ist laut Deuber eher mit Aufwärtsdruck bei den Leit- und Kapitalmarktzinsen zu rechnen. Die Immobilienpreise dürften heuer um etwa 2,5 Prozent steigen und damit stärker als 2025.

Hohe Volatilität in Wien: Wohnungen dürften schneller teurer werden

Für die Preise auf dem Wiener Wohnimmobilienmarkt ging es in den letzten Jahren stärker bergab, allerdings geht es dafür nun stärker bergauf. Für 2025 erwarten die Raiffeisen-Ökonomen eine Steigerung der Wiener Immobilienpreise um 1,3 Prozent. Wien wächst weiter, gleichzeitig wird zu wenig gebaut. 2035 wird Wien knapp 150.000 Wiener:innen mehr zählen als heute und damit in etwa um die Größe Salzburgs (Stadt) gewachsen sein. „Die jetzt schon knappen Wohnungen werden in den nächsten Jahren noch knapper. Das spricht für steigende Preise“, erwartet Reith. Im Jahr 2024 wurden in Wien 10.900 neue Wohneinheiten fertiggestellt, 2021 waren es noch 16.200. Erst 2027 rechnen wir wieder mit steigenden Fertigstellungszahlen. „Anders als für die Gesamtwirtschaft ist für den Wohnbau wohl auch 2026 ein Stagnations- oder gar Rezessionsjahr“, prognostiziert Deuber. Der über viele Jahre aufgebaute Wohnraummangel wird ab 2028 nur sehr langsam abgebaut und daher auch im nächsten Jahrzehnt ein zentrales Charakteristikum des Wiener Wohnungsmarktes sein. „Dort in Wien, wo Wohnraum jetzt schon knapp ist, wird die Knappheit in den nächsten Jahren weiter zunehmen“, erwartet Reith. Das Preisgefälle auf dem Wiener Wohnungsmarkt dürfte daher perspektivisch eher noch größer als kleiner werden.

Raiffeisen Immobilien: Ausgetrockneter Markt bringt steigende Preise

Aus Sicht von Raiffeisen Immobilien ist die Nachfrage nach Immobilien in Wien gut, trifft jedoch aufgrund sinkender Fertigstellungszahlen auf ein zu knappes Angebot. Dies wirkt sich auch auf den Markt für gebrauchte Immobilien aus: Kommen qualitativ hochwertige Bestandsobjekte auf den Markt, werden sie rasch verkauft. Im Jahr 2025 waren insbesondere die Toplagen der Bezirke Innere Stadt und Döbling stark gefragt, ebenso die Bezirke Neubau, Hietzing und Währing. Der Großteil der Verkäufe fand jedoch in Randlagen statt, etwa in den Bezirken Donaustadt, Favoriten, Landstraße oder Floridsdorf – also dort, wo weiterhin ein Angebot zu vergleichsweise moderaten Preisen verfügbar ist. Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien in NÖ/Wien/Burgenland: „Der Markt ist ausgetrocknet. Steigende Preise sowohl im Eigentums- als auch im Mietsektor sind die Folge.“

Das Problem teurer werdender Mieten wird also letztlich nur durch ein Ankurbeln der Neubautätigkeit zu lösen sein. Weinberger: „Dabei geht es jedoch nicht allein um die Leistbarkeit des Wohnens: Mit Wohnungsnot gehen vielfältige soziale Probleme einher. Ein Mehr an Wohnbau ist also auch aus sozialpolitischer Sicht von enormer Bedeutung.“