RE/MAX-ImmoSpiegel 2024 Gesamtmarkt: Der Trend zeigt nach oben, aber der Immobilienmarkt bleibt herausfordernd

Die Einfamilienhäuser nehmen schon wieder richtig Fahrt auf, die Wohnungen sind zwar noch einstellig negativ, aber mit einem erheblich besseren Trend als 2023. Nur die Gewerbeimmobilien zeigen mehrheitlich nach unten. In Summe sind rund acht Prozent weniger Verbücherungen und Immobilienumsatz noch kein Aufschwung, aber der Rückgang beläuft sich nicht einmal mehr auf ein Drittel von dem des Jahres 2023.

Der RE/MAX-ImmoSpiegel enthält Zahlen, Daten und Fakten für Gesamtösterreich, jedes Bundesland und jeden einzelnen Bezirk in folgender Reihenfolge:

1. Zahlen-Highlights: Österreich, Bundesländer, Bezirke, Strukturveränderungen
2. Gesamtmarkt Gesamtösterreich: Fakten, Einschätzung, Ausblick
3. Immobilientypen im Vergleich
4. Bundesländer im Überblick und direktem Vergleich
5. Bundesländer- und Bezirks-Detaildaten sortiert nach Anzahl der Verbücherungen

Darüber hinaus Tabellen und Grafiken unter www.remax.at/de/presse/presseaussendungen und honorarfreie Pressefotos unter www.remax.at/de/presse/downloads-und-bilder

1.ZAHLEN-HIGHLIGHTS

• Österreich:
  • Die Zahl der Verbücherungen liegt 2024 mit 100.854 Stück unter der Menge von 2023. Allerdings hat sich der Rückgang um zwei Drittel eingebremst, von -25,3 % auf -7,8 %.
  • Der Verbücherungswert sank von 2023 auf 2024 um weitere -2,54 Mrd. Euro auf 28,77 Mrd. Euro. Auch hier der Rückgang „nur“ mehr -8,1 %, nach -28,9 % im Jahr davor. Wertmäßig trennen vom All-Time-High 2022 15,24 Mrd. Euro
• Bundesländer:
  • Fast alle Bundesländer liegen bei den Verkaufsmengen und Verkaufswerten im Minus – nur Salzburg schafft ein Plus.
  • Während der Rückgang auf Bundesländerebene 2023 noch bis -35,9 % reichte, liegt das Bundesland mit dem größten Minus 2024 nur -17,9 % zurück.
  • Wertmäßig reicht die Bandbreite beim Rückgang von -1,8 % bis -19,4 %. Im Jahr 2023 lag sie noch zwischen -16,0 % und -41,4 %.
  • Wien: stabilisiert sich nach 7,79 Mrd. Euro im Jahr 2023 bei 7,58 Mrd. Euro im Jahr 2024. Auf die 13,30 Mrd. Euro aus 2022 fehlen jedoch 5,72 Mrd. Euro Wert.

2. GESAMTMARKT: FAKTEN, EINSCHÄTZUNGEN, AUSBLICK

Im Jahr 2024 liegt der österreichischen Immobilienmarkt mengenmäßig zwischen jenen der Jahre 2014 und 2015. 2024 weist die RE/MAX-Statistik 100.854 verbücherte Objekte aus. Das sind um -8.558 weniger als 2023 (-7,8 %), und um -62.412 weniger als 2021 (-38,2 %).Die schlechte Nachricht: Es ging 2024 noch einmal talwärts, die gute: Nicht überall und wo doch, dann bei weitem nicht mehr so schnell wie zuvor: Nach -25,3 % von 2022 auf 2023 klingen -7,8 % schon nach Erholung.

Die Ursachen für den Einbruch am Immobilienmarkt seit 2021 sind bekannt: Verunsicherung aufgrund der Inflation durch die Lieferkettenprobleme während und nach Corona, dann der Kriegsschock, die Energiepreissteigerungen und die massiven Kreditzinserhöhungen durch die EZB zur Inflationsbekämpfung und nicht zuletzt die in dem Ausmaß hausgemachte Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien (KIM-Verordnung). Mittlerweile sind die Energiepreise wieder zurückgegangen, ebenso die Inflation und die Kreditzinsen – zwar nicht auf das Niveau von vor Corona, aber erheblich unter die Spitzenwerte.

Die Aussichten: Die rückläufigen Zinsen, die niedrigere Inflation und die temporären Befreiungen von den Gebühren für die Eintragung von Eigentumsrecht und Pfandrecht im Grundbuch, wie auch gewisse psychologische Gewöhnungseffekte haben die negative Entwicklung zuletzt gebremst, von einer nachhaltigen Erholung des heimischen Immobilienmarktes kann aber noch keine Rede sein. „Das Ende der KIM-Verordnung mit Ende Juni 2025 nährte die Hoffnung auf spürbare Verbesserung bei der Finanzierung von Immobilien. Allerdings hat das Finanzmarktstabilitätsgremium am 26. Februar 2025 eine Leitlinie für die Banken für die Vergabe von Immobilienfinanzierungen beschlossen. Diese Leitlinien entsprechen den Kriterien wie sie in der KIM-Verordnung erlassen wurden. Es werden weiterhin starr eine Beleihungsquote von maximal 90 %, eine Schuldendienstquote von maximal 40 % und eine Laufzeit von maximal 35 Jahren zwar nicht mehr verordnet, aber immer noch dringend empfohlen“, erläutert der Managing Director von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer. „Wie bisher würde auch weiterhin eine Haushaltsrechnung, die eine höhere individuelle Leistbarkeit – zum Beispiel aufgrund des verfügbaren freien Einkommens – beweist, in der Regel keine Berücksichtigung finden. Diese Vorgehensweise lässt befürchten, dass es kaum Verbesserungen für die Konsumenten bei der Kreditvergabe geben wird. Dies ist definitiv ein Schritt in die falsche Richtung.“ „Irgendjemand wird auf jeden Fall enttäuscht sein, entweder das Gremium, weil sein Rat nicht befolgt wird, oder die Konsumenten, weil sich ihre Kreditvergabesituation nicht wie angekündigt und erwartet verbessert“, prognostiziert Mag. Anton Nenning, RE/MAX Austria Head of Research.

Die Ankündigung eines bundeseinheitlichen Wohnbaukreditprogramms für junge Menschen ist auf jeden Fall zu begrüßen. „Die Schaffung von Eigentum während der Berufszeit muss unbedingt gefördert werden – Eigentum bedeutet mehr frei verfügbares Einkommen in der Pension und schützt gleichzeitig vor Altersarmut. Jetzt gilt es abzuwarten, wann und in welcher Form die Ankündigung der Regierung auch tatsächlich umgesetzt wird“, meint Reikersdorfer. „Es muss allerdings im gleichen Atemzug auch dringend in die Schaffung von neuem Wohnraum intensiviert werden. Wir brauchen bei steigender Nachfrage nach Wohnraum dringend mehr Angebot, damit massive Preissteigerungen aufgrund einer Angebotsknappheit in Zukunft hintangehalten werden“, so Reikersdorfer.

RE/MAX 2024: neuer Rekord bei Anzahl der verkauften Immobilien
„Das Jahr 2024 war durchaus herausfordernd, wir haben es aber gemeinsam als Netzwerk sensationell gut gemeistert. Während der Markt nochmals spürbar zurückgegangen ist, haben die Kolleginnen und Kollegen im RE/MAX-Netzwerk 2024 so viele Immobilien verkauft wie noch nie. Mittlerweile sind wir an rund 30 Transaktionen pro Tag beteiligt, d.h. wir haben auch im letzten Jahr unsere Marktstellung deutlich weiter verbessert“, so Reikersdorfer.

Grundbuch als Datenbasis
Datenquelle für den RE/MAX-ImmoSpiegel ist seit 2009 die lückenlose Erfassung aller Kaufverträge im öffentlich zugänglichen amtlichen Grundbuch. Diese Zahlen sind daher die verlässlichsten am Markt. IMMOunited – die Experten für Immobiliendaten – haben sie ausgelesen und als Kaufvertrags-Sammlung publiziert. RE/MAX Austria, Österreichs mit Abstand größter und erfolgreichster Immobilienvermittler, analysiert sie für ganz Österreich und veröffentlicht sie exklusiv im RE/MAX-ImmoSpiegel. „Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwert-Gutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten zu vollständigen Transaktionsdatensätzen, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Kunden und Unternehmen der Immobilienwirtschaft wertvolle Entscheidungsgrundlagen darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.

3. AUSGEWÄHLTE IMMOBILIENTYPEN IM VERGLEICH:

VON ALPE BIS ZINSHAUSANTEIL
2023 zeigten fast alle Immobilientypen weniger Verkäufe und geringere Umsätze, vereinzelt war der eine oder andere positive Indikator dabei, einzig die Hotelbranche konnte bei Umsatz und Menge um ein Drittel drauflegen, ebenso die unbedeutenden Seegrundstücke. „2024 sind die meisten Immobilientypen noch im Landeanflug, mit einer bedeutend geringeren Sinkrate als 2023, manche immer noch im steilen Sturzflug, aber einige starten auch schon wieder kräftig durch“, umschreibt Nenning die Lage.

Vereinfacht dargestellt lassen sich die Immobilienkategorien 2024 in drei Gruppen aufteilen: – Häuser: Die Einfamilienhäuser performen am besten, rund ein Viertel positiver als 2023 (Menge: +19,4 %; Wert: +18,2 %), aber auch Doppelhaushälften (-0,8 %; +4,8 %), sonstige Gebäude (-1,8; +3,9 %) und Hausanteile (-2,3 %; +31,0 %) legen wertmäßig zu; Mehrfamilienhäuser (-3,7 %; -5,6 %) bleiben noch einstellig negativ.

– Gewerbeimmobilien sind noch nicht im Aufschwung: Hotel/Beherbergungsbetriebe inkl. Hotelapartments (-78,5 %; -61,7 %), Bürogebäude (-32,4 %; -42,6 %), Zinshausanteile (-41,7 %; -34,6 %), Geschäftslokale (-20,9 %, -30,3 %), Büroflächen (-25,3 %; -22,4 %), liegen um mindestens ein Fünftel unter dem Vorjahr. Zinshäuser sind ein Sonderfall (-26,1 %; +3,5 %). Nur Lagerflächen sind um mehr als ein Drittel (+28,7 %; +35,3 %) klar im Aufwind.

– Auch Landwirtschaften (-36,0 %; -44,4 %) und Wald (+4,4 %, -45,0 %) sind rückläufig, ebenso Luxus am Wasser: Gebäude a. W. (-46,1 %; -24,7 %), Grundstücke a. W. (-44,0 %; -69,1 %).

– Wohnungen machen mit -9,1 % weniger Menge und -8,2 % weniger Umsatz aufgrund der großen Anzahl die Statistik. Reihenhäuser entwickeln sich parallel (-10,5 %; -7,4 %). Etwas schlechter liegen PKW-Abstellflächen (-13,0 %; -5,0 %), Dachgeschoßwohnungen (-10,5 %; -15,0 %) und vor allem die Grundstücke (-11,7 %; -20,9 %).

Die wichtigsten Immobilienkategorien der IMMOunited Kaufpreissammlung und ihre Entwicklung (in alphabetischer Reihung, Auszug, mehr auf remax.at):

EINFAMILIENHÄUSER sind der Lichtblick der 2024er-Statistik: Ein Plus von 1.591 Einheiten (+19,4 %) bringt die Menge mit 9.812 Stück wieder auf das Level von 2022. Der Gesamtwert steigt bei nahezu konstanten Preisen um +597 Mio. Euro auf 3,88 Mrd. Euro.

Sonstige GEBÄUDE, insbesondere gemischt genutzte Stadthäuser, haben sich nahezu stabilisiert: Die Menge ist noch um -1,8 % auf 7.802 Objekte gesunken, aber der Transaktionswert ist um +3,9 % auf 4,80 Mrd. Euro angewachsen.

MEHRFAMILIENHÄUSER haben sich 2024 ziemlich eingebremst: 2023 fehlten auf den Vorjahresumsatz noch -868 Mio. Euro, 2024 nur mehr -28 Mio. Euro. Auch der Mengen-rückgang hat sich von -316 auf -20 verlangsamt. Bleiben somit 2024 noch 519 Verbücherungen (-3,7 %) um 483 Mio. Euro (-5,6 %).

WOHNUNGEN: Die wichtigste, weil mengen- und umsatzstärkste Immobilienkategorie sorgte für 50.472 Verkäufe im Jahr 2022, 36.653 im Jahr 2023 und 33.333 im Jahr 2024. Die Mengen sind weiter gesunken, aber 2024 nur mehr ein Drittel so stark wie 2023. Dennoch: -3.320 Kaufakte (-9,1 %) weniger im Vergleich zu 2023 bedeuten auch -853 Mio. Euro weniger Wohnungsumsatz. Von den 14,8 Mrd. Euro von 2022 bleiben 2024 nur mehr 9,52 Mrd. Euro.

ZINSHÄUSER haben sich 2024 umsatzmäßig wieder erholt: +3,5 % sind noch kein Aufreger im Vergleich zum Absturz um -52,0 % vom Jahr 2023, aber ein möglicher Anfang einer Erholungsphase. Die Menge war mit -26,1 % noch erheblich rückläufig, aber 370 Einheiten entsprechen dem Niveau der Jahre 2019 bis 2021.

4. BUNDESLÄNDER IM ÜBERBLICK UND DIREKTEN VERGLEICH

Verbücherungszahlen überall im Minus
Der Gesamtrückgang von -7,8 % ist regional durchaus unterschiedlich ausgeformt:

Kärnten erleidet den größten Verlust an Verbücherungen zum Vorjahr mit -17,9 %, gefolgt von Tirol -10,6 % und der Steiermark mit -10,5 %. Diesen drei Bundesländern fehlen zusammen -4.507 Immobilien auf das Vorjahr, das ist mehr als die Hälfte (52,7 %) der gesamtösterreichischen Einbuße. Prozentuell spürbar glimpflicher kommen Niederösterreich (-7,6 %), Oberösterreich (-7,5 %) und Wien (-6,5 %) davon. Die anderen drei können sich glücklich schätzen: Burgenland mit -1,5 %, Vorarlberg mit -1,2 % und vor allem Salzburg: +1,1 % mehr Verbücherungen als 2023! „Klare Trends oder Muster nach Preisniveau oder Lage im Bundesgebiet lassen sich aus den Zahlen diesmal keine ableiten: Das Bundesland mit durchwegs hochpreisigen Wohnimmobilien Vorarlberg steht neben dem Bundesland mit den durchwegs günstigen, dem Burgenland. Also steht auch das Westende Österreichs neben dem Ostende. Auch die Großstadt Wien und das Umland Niederösterreich, also Stadt-Land zeigen sehr ähnlichen Tendenzen“, so Mag. Anton Nenning.

Wien 2024 mengenmäßig wieder zweiter
Die Reihenfolge unter den Bundesländern ist nahezu gleichlautend wie 2023. Einzige Ausnahme: Wien ist wieder auf Platz zwei, hat die Steiermark mit +76 Immobilien mehr überholt. Mit 20.899 Verbücherungen auf Rang eins liegt Niederösterreich, dahinter Wien mit 15.539, die Steiermark mit 15.463 und Oberösterreich mit 14.662. Unter 10.000 Einheiten haben Tirol verbüchert (9.151), Kärnten (7.437) knapp vor Salzburg (7.275), dahinter Burgenland mit 5.708 und Vorarlberg mit 4.720.

Weniger Rückgang, nur mehr ein Fünftel
Ein Minus im Umsatz von 2,54 Mrd. Euro ist enorm viel Geld, aber dennoch nur ein Fünftel dessen, was von 2022 auf 2023 an Transaktionswert plötzlich weggefallen war (-12,24 Mrd. Euro). „So gesehen als Trendkurve ein Lichtblick“, meint Nenning. Die Bundesländer tragen die Rückgänge wertmäßig überraschend gleichverteilt: Niederösterreich -449 Mio. Euro, Steiermark -431 Mio. Euro, Oberösterreich -389 Mio. Euro, Kärnten -377 Mio. Euro, Tirol 328 Mio. Euro. Mit einem etwas größeren Abstand folgt Wien mit -209 Mio. Euro. Der Betrag ist eine Mezzie im Vergleich zu den -5,51 Milliarden Euro, die ein Jahr zuvor weggebrochen sind. Prozentuell stärker, aber in Euro geringer, hat es Salzburg mit knapp unter -200 Mio. Euro erwischt. Vorarlberg meldet -140 Mio. Euro und am besten hat es das Burgenland geschafft mit nur -14 Mio. Euro, also quasi eine rote Null.

Die absoluten Zahlen und die Prozentrückgänge für Bundesländer und Bezirke finden Sie in den Bundesländersplittings unter www.remax.at/de/presse/presseaussendungen.