Trendwende für Immobilienverwalter: Technologisierungsschub durch KI

Der 11. Österreichische Verwaltertag des ÖVI in Salzburg dokumentierte die klaren Trends der Verwalterbranche. Der Immobilienbranche wird – abgesehen von einigen Vorreitern – immer wieder mangelnde technologische Innovationsfreudigkeit unterstellt. „Dass vor allem durch den Einsatz von KI die effiziente Abwicklung von Prozessen in der Hausverwaltung radikal anders wird, bestätigten die Keynotes und Diskussionen, so ÖVI Verwaltersprecher Timur Jelinek auf dem Jahreskongress des ÖVI, der sich mit mehr als 400 Teilnehmern mittlerweile zur größten branchenspezifischen Veranstaltung in Österreich entwickelt hat. Ein breites Themenspektrum von Datenschutzfragen bei KI-Anwendungen (die auch live demonstriert wurden) bis zu neuen gesetzlichen Anforderungen puncto Cyber-Sicherheit bot praxisnahe Impulse für die tägliche Arbeit der Verwalterinnen und Verwalter.

Forderung nach Rechtssicherheit
Viel Raum und Zeit wurde auch den rechtlichen Updates gegeben, die sich durch jüngste Gesetzesänderungen und OGH-Judikatur zu Themen wie Denkmalschutz, Baumhalterhaftung bis hin zu Verbandsklagen und Wertsicherungen bei Mietverträgen ergaben. ÖVI-Präsident Georg Flödl erneuerte in diesem Zusammenhang die Forderung an die künftige Bundesregierung, für mehr Rechtssicherheit in allen Bereichen der Immobilienwirtschaft zu sorgen.

Ungültige Wertsicherungsklauseln – ein Kollateralschaden der Judikatur
Vor allem die OGH-Judikatur zu Wertsicherungsklauseln stößt vielfach auf begründete Kritik. Am Beispiel des Richtwertmietzinses wurde anschaulich dargestellt, dass es schon kalkulatorisch zu keiner Gesetzesverletzung kommen kann, wenn eine Richtwertanhebung auch Zeiträume umfasst, die vor dem Vertragsabschluss gelegen sind. Der Vermieter kann bei Mietvertragsabschluss nur den gesetzlich vorher verlautbarten Mietzins vereinbaren. Eine im Zeitraum zwischen Verlautbarung und Mietvertragsvereinbarung eingetretene Teuerung geht zu Lasten des Vermieters.

Ein Beispiel: Der Richtwert für Wien wurde zuletzt im April 2023 mit EUR 6,67 / m² verlautbart. Wenn der Mietvertrag mit 1.9.2024 abgeschlossen wurde, so kann der Vermieter nur diesen Betrag (allenfalls mit Zu- oder Abschlägen) ohne die mittlerweile eingetretene Teuerung (+ 3,4 %) vereinbaren, das wären EUR 6,90.
Der OGH lässt die Rechtsanwender derzeit im Vollanwendungsbereich des Mietrechts ratlos zurück.

„Rechtliche Kompetenz und technologische Innovationskraft sind die Eckpfeiler der modernen Immobilienverwaltung,“ so ÖVI-Vorstand Timur Jelinek abschließend. „Der Gesetzgeber ist aufgefordert, die vielfältigen Rechtsunsicherheiten im Wohnrecht rasch zu reformieren.“