RE/MAX-ImmoSpiegel 2022 Gesamtmarkt: Immobilienverkäufe im Jahresvergleich zweistellig im Minus, Wert mit leichtem Plus

Wohnungen, Grundstücke, Gebäude, PKW-Abstellplätze, Einfamilienhäuser: Auf breiter Front gehen die Mengen nach unten.

Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Bürogebäude, Dachgeschoßwohnungen und Wohnungen allesamt mit jeweils mehr als -100 Mio. Euro unter dem Vorjahr.

Einzig Zinshäuser und Gebäude am See legen gegen den Trend wertmäßig deutlich zu und retten die Umsatzstatistik. 

Ausführlicher Pressetext, Grafiken und Fotos  

• Österreich:
  • Rückgang der Immobilien-Verbücherungen um -10,3 % auf 146.526 Stück.
  • Verbücherter Verkaufswert steigt um +1,9 % auf 44,0 Mrd. Euro. 

• Bundesländer:
  • Kärnten, Oberösterreich, Burgenland, Wien und Salzburg wertmäßig im Plus.
  • Niederösterreich, Steiermark und Vorarlberg leicht im Minus, Tirol spürbar negativ.
  • Wien: 13,3 Mrd. Euro Immobilien-Verkaufswert 

• Stärkste Landeshauptstädte:
  • Graz: fehlen über 1.000 Verkäufe auf 2021 (6.238), auch Wert ist rückläufig (-4,8 %).
  • Salzburg: -17,3 % weniger Objekte (2.245), wertmäßig nur knapp unter 2021
  • Linz: neue Höchstmenge, neuer Höchstwert (2.360 Stk., 0,9 Mrd. Euro)  

• Stärkste Landbezirke

nach Anzahl der Verbücherungen:

Salzburg-Umgebung (3.551 Stk.), Graz-Umgebung (3.002 Stk.), Baden (2.803 Stk.), Innsbruck-Land (2.760 Stk.), Bregenz (2.704 Stk.), Mödling (2.624 Stk.), Villach (Stadt + Land: 2.578 Stk.), Linz-Land (2.382 Stk.), Tulln (2.315 Stk.), Bruck/Leitha (2.224 Stk.)

nach Verkaufswert:

Kitzbühel (1,294 Mrd. Euro), Mödling (964 Mio. Euro), Salzburg-Umgebung (964 Mio. Euro), Bregenz (879 Mio. Euro), Innsbruck-Land (862 Mio. Euro); Baden (839 Mio. Euro), Linz-Land (818 Mio. Euro), Feldkirch (756 Mio. Euro), Graz-Umgebung (702 Mio. Euro), Villach (Stadt + Land mit 641 Mio. Euro). 

• Top-Bezirke Wien

nach Verkaufswert:

Donaustadt (1,758 Mio. Euro), Döbling (919 Mio. Euro), Leopoldstadt (908 Mio. Euro), Penzing (815 Mio. Euro) und Landstraße mit 753 Mio. Euro.

nach Anzahl der Verbücherungen:

Donaustadt (3.596 Stk.), Penzing (2.089 Stk.), Favoriten (1.863 Stk.), Floridsdorf (1.857 Stk.), und Landstraße (1.401 Stk.)

 

• Strukturveränderung:

 

Mengenminus:

Wohnungen:               -5.647
Grundstücke:             -5.290
Gebäude:                 -1.885
PKW-Abstellplätze:       -1.678 
Einfamilienhäuser:         -884
Dachgeschoßwhg.            -580
Hausanteile:               -552

Plus beim Verkaufswert:

Zinshäuser:              +895,1 Mio. Euro
Gebäude am See:          +181,4 Mio. Euro
Waldstücke:              +83,1 Mio. Euro
Reihenhäuser:            +66,0 Mio. Euro
 

Minus beim Verkaufswert:                                    

Mehrfamilienhäuser:   -189,3 Mio. Euro
Grundstücke:          -148,2 Mio. Euro
Bürogebäude:          -141,3 Mio. Euro
Dachgeschoßwhg.:      -111,1 Mio. Euro
Wohnungen:            -109,2 Mio. Euro
Gebäude:               -91,1 Mio. Euro

 

Top-Immobilien-Verkäufe Gesamtösterreich

Die fünf wertvollsten Immobilienverbücherungen Österreichs im Jahr 2022 waren lt. IMMOunited allesamt in Wien oder vor den Toren der Bundeshauptstadt:

• Ein Wohnkomplex auf 5.300 m² Grundfläche in Wien 22 wechselte um 90,1 Mio. Euro die Eigentümer.
• Ein Grundstück – ebenso in der Donaustadt – mit über einer Viertelmillion Quadratmeter kostete 86,0 Mio. Euro.
• Ein Bürogebäude im Zweiten mit 17.000 m² kostete 73,5 Mio. Euro.
• Ein 36.700 m² großes Geschäftsgebäude im Bezirk Mödling war dem Käufer 58,7 Mio. Euro wert.
• Ein Gebäude in Wien-Floridsdorf mit 9.300 m² Grund hatte zwar nur rund ein Viertel der Fläche, aber einen ähnlichen Preis: 57,4 Mio. Euro. 

In Summe betrug der Transaktionswert der Top-Ten-Immobilienverbücherungen im Jahr 2022 718,5 Mio. Euro nach 877,1 Mio. Euro im Jahr 2021.

Die Top-100 der im Land verbücherten Immobilien kosteten 2021 2,65 Mrd. Euro, 2022 dagegen 2,88 Mrd. Euro.

Die Top-Objekte der einzelnen Bundesländer finden Sie bei den Bundesländern. 

Inhalt/Gliederung:

Dieser Text enthält Zahlen, Daten und Fakten für Gesamtösterreich, jedes Bundesland und jeden einzelnen Bezirk. Gliederung: Gesamtmarkt Gesamtösterreich / Trends bei den Immobilientypen Gesamtösterreich / Bundesländer im Vergleich / Bundesländer im Detail mit Bezirksdaten 

Die steil nach oben zeigende Wachstumskurve der Immobilienverkäufe hat mit dem Jahr 2022 einen Knick bekommen. Seit 2013 ist Jahr für Jahr die Menge der für neue Eigentümer verbücherten Immobilien nahezu unaufhaltsam gestiegen – nur 2017 fehlten 0,2 % auf das Vorjahr. In den letzten drei Jahren lagen die Zuwachsraten bei 7,4 % (2019/18), +5,1 % (2020/19) und 12,0 % (2021/20). 

Ein Zehntel weniger

Doch heuer fehlen nicht wie 2017 -265 Immobilien auf die Vorjahresmenge, sondern -16.740. Das meldet der größte heimische Immobilienvermittler im RE/MAX-ImmoSpiegel 2022.

Von 163.266 auf 146.526 Einheiten ist die Handelsmenge geschrumpft, um satte -10,3 %.

Dennoch ist dies gerade noch das zweitbeste Ergebnis bisher, immerhin einen halben Prozentpunkt über jenem von 2020.

Bereits im ersten Halbjahr zeichnete sich eine Trendwende ab, mit -3,0 % weniger Verbücherungen als 2021, doch durchschlagend war die Veränderung ab dem zweiten Halbjahr.

Verschärfung hausgemacht

Zusätzlich zur Coronakrise, Ukrainekrise und Energiekrise kam die Kreditkrise, weil viele Kaufinteressenten, die vorher mit der gleichen Bonität für die gleichen Immobilien jahrelang Hypothekarkredite erhalten hätten, diese „dank“ verschärfter Vergaberichtlinien der Finanzmarktaufsicht (FMA) plötzlich bei österreichischen Banken nicht mehr erhielten (wohl aber bei ausländischen, beispielsweise Deutschen Banken für ihre Immobilien in Österreich). Dieser Weg zu ausländischem Geld für österreichische Immobilien wurde aber nur von wenigen Kaufwilligen gegangen, die meisten setzten auf Abwarten, oder haben ihren Immobilienkauf-Traum vorerst begraben.

Damit entspannte sich der Nachfrageüberhang und das Immobilienangebot stieg an, einige der im August in Kraft getretenen Kreditvergabeverschärfungen werden zwar wieder abgemildert (z. B. im Bereich der Zwischenfinanzierung), aber das wird sich frühestens im zweiten Quartal 2023 in der Verbücherungsstatistik niederschlagen.

Jammern auf hohem Niveau?

Auch wenn die Jahresergebnisse noch über jenen von 2020 liegen, so darf nicht übersehen werden, dass sich der Rückgang vor allem im zweiten Halbjahr manifestierte, nämlich größenordnungsmäßig im Bereich von einem knappen Fünftel. Hätte man im Kreditbereich nicht zumindest ein wenig gegengesteuert, so wären die Aussichten für den Immobilienmarkt für 2023 und darüber hinaus wohl noch schlechter.

Im Fünfjahresvergleich bedeutet das 2022er-Ergebnis einen Zuwachs von +20,9 %, im Zehnjahresvergleich um +57,5 %. Der Fünfjahresvergleich liegt damit um -13,5 Prozentpunkte niedriger als zuletzt, der Zehnjahresvergleich um -22,3.

Wertzuwachs wie 2020

Der Immobilienverbücherungswert ist zuletzt 2013 geschrumpft, seither immer gestiegen, durchschnittlich um 2,65 Mrd. Euro pro Jahr. Den geringsten Zuwachs verzeichneten die RE/MAX Experten von 2019 auf 2020, nämlich um 801 Mio. Euro, den höchsten im Jahr darauf mit 8,03 Mrd. Euro, also um den Faktor zehn größer.

Für 2022 ergaben die RE/MAX-Berechnungen eine Transaktionswertsteigerung von +830 Mio. Euro oder +1,9 % auf 44,01 Mrd. Euro. Damit liegen die letzten drei Jahre zusammengenommen wieder im langjährigen Schnitt. 

„Der Immobilienmarkt 2022 war zweigeteilt. Das sehr knappe Angebot und die sehr hohe Nachfrage nach Immobilien führte im ersten Halbjahr zu steigenden Preisen und zu einem leichten Rückgang bei den Verbücherungszahlen.“ erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria. „Das zweite Halbjahr war hingegen gekennzeichnet vom steigenden Zinsniveau, den strengeren Kreditvergaberichtlinien, der hohen Inflation und der allgemeinen Verunsicherung. Dies führte zu einer spürbar niedrigeren Nachfrage, einem deutlich höheren Angebot und zu einem Abflachen der Preiskurve. Die Anzahl der Immobilienverkäufe ging im Jahresvergleich deutlich zurück. Aufgrund der derzeit vorherrschenden Rahmenbedingungen ist auch im Jahr 2023 mit einem weiteren Rückgang bei den Immobilienverkäufen zu rechnen“, führt Reikersdorfer weiter aus.  

Grundbuch als Datenbasis

Datenquelle ist wieder die lückenlose Erfassung aller Kaufverträge im öffentlich zugänglichen amtlichen Grundbuch. Diese Zahlen sind daher die verlässlichsten am Markt. IMMOunited – die Experten für Immobiliendaten – haben sie ausgelesen und als Kaufvertrags-Sammlung publiziert. RE/MAX Austria Research analysiert sie für ganz Österreich und veröffentlicht sie exklusiv im RE/MAX-ImmoSpiegel.

„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese

z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.

BUNDESLÄNDER IM ÜBERBLICK UND DIREKTEN VERGLEICH

Verbücherungszahlen überall im Minus

Alle Bundesländer liegen 2022 dem RE/MAX ImmoSpiegel zufolge unter den Verbücherungszahlen von 2021. Die Bandbreite reicht von -4,1 % bis -14,4 %. Einstellige Rückgänge verzeichnen die Bundesländer Salzburg (-4,1 %), das Burgenland (-7,1 %), Niederösterreich (-7,5 %) und Tirol (-9,4 %). Massiver, nämlich im zweistelligen Prozentbereich, hat es Wien getroffen (-11,1 %), ebenso Oberösterreich (-11,5 %), Kärnten (-11,8 %) und vor allem die Steiermark (-13,7 %) und am heftigsten Vorarlberg mit -14,4 %.

Somit sind es 2022 in Niederösterreich 30.245 Immobilien oder 20,6 % der Bundessumme, 24.678 (16,8 %) in Wien, 22.003 (15,0 %) in der Steiermark und 20.666 (14,1 %) in Oberösterreich. Mit großem Abstand folgt auf Rang fünf Tirol mit 12.763 Objekten (8,7 %). Kärnten mit 10.831 Stück (7,4 %) und Salzburg mit 10.664 (7,3 %) trennen nur mehr ganze 167 Einheiten und Vorarlberg mit 7.455 Kaufakten (5,1 %) und das Burgenland mit 7.221 (4,9 %) nur mehr 234.

Damit ist ein spannender Wettstreit um die Plätze sechs und sieben, sowie um Rang acht oder neun für 2023 vorprogrammiert.  

Fünf Bundesländer mit Wertzuwachs sorgen für positive Bundesstimmung

Kärnten sorgt für die höchste Dynamik bei den Immobilien-Transaktionswerten 2022 mit +8,1 %. Oberösterreich folgt mit +6,9 % und das Burgenland mit +6,6 %. Auch Wien mit +4,9 % und Salzburg mit +1,7 % legen zu. In Niederösterreich fehlen jedoch -0,3 % auf den 2021er Rekord, auch in der Steiermark, dort sind es -1,1 % und in Vorarlberg, dort -1,2 %: Am schwersten getroffen hat es Tirol. Da ist der Handelswert der neu verbücherten Immobilien um -6,8 % eingebrochen. 

Mehr als 30 % der Kaufsumme in Wien

13,30 Mrd. Euro schwer ist der Wiener Immobilienmarkt 2022. Das sind 622 Mio. Euro mehr als im Sensationsjahr 2021 und aufgrund des überdurchschnittlichen Zuwachses auch mehr am Bundeskuchen. Das Wiener Stück umfasst 30,2 %.

Niederösterreich kommt aufgrund der niedrigeren Preise trotz größerer Stückzahl nur auf 6,77 Mrd. Euro und 14,1 % Bundesanteil. Oberösterreich liegt mit 5,36 Mrd. Euro (12,2 %) vor der Steiermark mit 4,61 Mrd. Euro (10,5 %), die das schwächere Ergebnis Tirols von 4,60 Mrd. Euro (10,5 %) zur Rangverbesserung ausgenützt hat.

Salzburg liegt auf Rang sechs und ist in beide Richtungen gut abgesichert: 3,37 Mrd. Euro bedeuten 7,7 % Bundesanteil. Für Vorarlberg mit 2,63 Mrd. Euro (6,0 %) bahnt sich langsam neuer Umsatzdruck von Kärnten (2,46 Mrd. Euro und 5,6 %) an. Einzig das Burgenland ist sich seines Ranges sicher: 0,91 Mrd. Euro bedeuten 2,1 % vom Gesamtmarkt. 

Mengenentwicklung in einem Jahrzehnt

Innerhalb eines Jahrzehnts hat sich der Immobilienhandel in Österreich nach Stück gerechnet um mehr als die Hälfte (+57,5 %) erweitert. Während Burgenland nur ein Viertel (+27,3 %) dazugewinnen konnte, waren es in Niederösterreich bereits +44,1 %, in Oberösterreich +49,2 %, in Vorarlberg +52,1 % und in Kärnten +56,1 %. Überdurchschnittlich performten die Märkte in Tirol (+64,3 %), der Steiermark (+66,9 %), aber auch in Wien (+75,5 %) und vor allem in Salzburg (+87,9 %). 

Tabellen und Details