CA Immo nach drei Quartalen mit positivem Konzernergebnis und operativem Ertragswachstum

• Nachhaltiges Ergebnis (FFO I) mit 104,7 Mio. € (1,13 €
  je Aktie) 3,3% über dem Vorjahreswert (30.9.2019: 101,4 Mio. €)
• Nettomieterlöse um 10,5% auf 159,5 Mio. € gesteigert (30.9.2019:
  144,4 Mio. €); Belastungen angesichts der Covid-19-Pandemie in Höhe von insgesamt –3,2 Mio. €
• Operatives Ergebnis (EBITDA) mit 136,1 Mio. € um 3,0% über dem Vorjahreswert von 132,1 Mio. €. Bereinigt um einen Einmaleffekt (Rückstellung für mögliche Gerichtsgebühren) steht das EBITDA bei 161,6 Mio. € (+22,3% zum Vorjahreswert)
• Neubewertungsergebnis von –21,5 Mio. € zeigt negative Wertanpassungen von Immobilien mit Hauptnutzungsart Hotel und Einzelhandel sowie von Bestandsgebäuden in CEE (30.9.2019: 193,5 Mio. €); positives Neubewertungsergebnis in Q3 in Höhe von 5,5 Mio. €
• Konzernergebnis mit 88,0 Mio. € deutlich unter dem Vorjahreswert – im Wesentlichen bedingt durch das schwächere Neubewertungsergebnis (30.9.2019: 177,9 Mio. €)
• Substanzwert: EPRA NAV je Aktie bei 38,36 € (31.12.2019: 38,36 €), IFRS NAV je Aktie bei 31,83 € (31.12.2019: 31,90 €)
• Jahreszielsetzung 2020 für das nachhaltige Ergebnis (FFO I) liegt unverändert bei >126 Mio. € (Jahreszielsetzung 2019: >125 Mio. €).

CA Immo weist ein weiteres Quartal in Folge ein starkes operatives Ergebnis und deutlich positives Konzernergebnis aus. Das organische Portfoliowachstum durch eigene Projektfertigstellungen und die anhaltend hohe Auslastung des Immobilienbestands (Vermietungsquote:
95%) bewirkten einen weiteren starken Zuwachs der Nettomietergebnisse (+10,5% zum Vorjahreswert). Trotz eines positiven Bewertungsbeitrags im 3. Quartal wirkt sich das – in Folge der Pandemie und ihrer vielfältigen Auswirkungen – negative Neubewertungsergebnis nach wie vor belastend auf das Konzernergebnis aus. Mit der Übernahme von insgesamt drei Bürogebäuden in Berlin und München (davon zwei Projektfertigstellungen und eine Bestandsakquisition) sowie dem Ankauf eines Bürogebäudes in Warschau setzte CA Immo ihr Portfoliowachstum im Jahr 2020 weiter fort.

Andreas Quint, CEO von CA Immo: „Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr hat sich die Dynamik der Transaktionsmärkte im 3. und 4. Quartal 2020 spürbar erhöht. Wir konnten dieses Umfeld optimal nutzen, um die Qualität unseres Bestandsportfolios durch den gezielten An- und Verkauf von Liegenschaften zu optimieren – und dies zu überaus attraktiven Konditionen. Gleichzeitig haben wir unseren ersten Green Bond zur (Re-)Finanzierung unserer nachhaltigen Projektentwicklungen mit großem Erfolg platziert. Damit untermauern wir unser Engagement in Bezug auf den Übergang zu einer kohlenstoffarmen und nachhaltigen Wirtschaft und nutzen zugleich vorteilhafte Marktbedingungen, um unsere Finanzierungsstruktur und -kosten weiter zu optimieren. Dank dieser positiven operativen Dynamik bereiten wir bereits jetzt den Weg für ein post-pandemisches, wachstumsstarkes Jahr 2021.“

Ergebnisse der ersten drei Quartale 2020
In den ersten neun Monaten des Jahres 2020 wurde ein FFO I in Höhe von 104,7 Mio. € generiert, der 3,3% über dem Vorjahreswert von 101,4 Mio. € liegt. FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird. FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,13 € (1-3Q 2019: 1,09 €).
Der um den BUWOG-Einmaleffekt (siehe „indirekte Aufwendungen“) bereinigte FFO II (inklusive Verkaufsergebnis und nach Steuern) lag zum Stichtag bei 120,4 Mio. €, ein Zuwachs zum Vorjahreswert in Höhe von 21,6% (1-3Q 2019: 99,0 Mio. €). FFO II bereinigt je Aktie stand bei 1,29 € (1-3Q 2019: 1,06 €).

CA Immo verbuchte in den ersten neun Monaten 2020 einen soliden Zuwachs der Mieterlöse um 7,7% auf 177,6 Mio. € (1-3Q 2019: 164,8 Mio. €). Diese positive Entwicklung steht – neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Bestandsportfolios mit einer hohen Vermietungsquote – in Zusammenhang mit dem Portfoliowachstum der vergangenen Monate.
Das Nettomietergebnis belief sich nach den ersten drei Quartalen auf 159,5 Mio. € (1-3Q 2019: 144,4 Mio. €), ein Zuwachs von 10,5% im Jahresvergleich. Die Covid-19-Pandemie hat das Nettomietergebnis bis zum Stichtag 30.09.2020 mit insgesamt –3,2 Mio. € belastet. Dies betrifft vor allem Einzelwertberichtigungen und in geringerem Ausmaß Mietreduktionen, denen jedoch gegenläufige Effekte aus Anreizvereinbarungen (mietfreie Zeiten) gegenüberstehen. Die Effizienz der Vermietungsaktivitäten, gemessen als operative Marge im Bestandsgeschäft (Verhältnis von Nettomietergebnis zu Mieterlösen), lag mit 89,8% über dem Niveau des Vorjahreswerts von 87,6%.

Verkaufsergebnis
Das Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen stand zum Stichtag bei 6,1 Mio. € (1-3Q 2019: –1,6 Mio. €). Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen belief sich zum 30.09.2020 auf 24,9 Mio. € (1-3Q 2019: 16,3 Mio. €). Der wertmäßig größte Beitrag wurde durch den Verkauf des Bürogebäudes cube berlin generiert.

Die indirekten Aufwendungen lagen nach den ersten neun Monaten mit –59,4 Mio. € um 87,9% über dem Vorjahresniveau (1-3Q 2019: –31,6 Mio. €). Der Wert beinhaltet mögliche Gerichtsgebühren für die von CA Immo im zweiten Quartal 2020 im Zusammenhang mit der im Jahr 2004 abgeschlossenen Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften (BUWOG) eingebrachten Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten. Bereinigt um diesen Einmaleffekt in Höhe von rund 25,5 Mio. € lagen die indirekten Aufwendungen mit 33,9 Mio. € 7,3% über dem Vorjahreswert.

Das Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen (EBITDA) stieg in Folge der oben beschriebenen Entwicklung um 3,0% auf 136,1 Mio. € (1-3Q 2019: 132,1 Mio. €). Das um den BUWOG-Einmaleffekt bereinigte EBITDA belief sich auf 161,6 Mio. €, ein Zuwachs von 22,3% zum Vorjahreswert.

Das Neubewertungsergebnis lag mit –21,5 Mio. € zum Stichtag deutlich unter dem Vorjahreswert (1-3Q 2019: 193,5 Mio. €). Negative Wertanpassungen konzentrierten sich in erster Linie auf unmittelbar von den Folgen der Pandemie betroffene Immobilien mit den Hauptnutzungsarten Hotel und Einzelhandel sowie auf Bestandsgebäude in CEE. Diese negativen Wertanpassungen wurden jedoch durch eine Erhöhung der Marktwerte in Deutschland abgemildert. Die Wertsteigerungen entstanden im Wesentlichen durch objektspezifische Veränderungen (z. B. Erlangung von Planungssicherheit für Projekte bzw. Bodenwerterhöhungen) sowie Veränderungen der Marktrenditen bei Büroobjekten.

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) lag mit 110,7 Mio. € um 66,0% unter dem Vorjahresergebnis (1-3Q 2019: 325,2 Mio. €), im Wesentlichen bedingt durch das schwächere Neubewertungsergebnis.

Das Finanzergebnis summierte sich nach den ersten drei Quartalen auf 9,7 Mio. € (1-3Q 2019: –77,4 Mio. €). Der Finanzierungsaufwand des Konzerns, wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, belief sich auf –29,7 Mio. € und lag damit 7,6% unter dem Vorjahreswert 2019. Das Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften beinhaltet unbare Bewertungseffekte in Zusammenhang mit der Wandelanleihe (56,2 Mio. €) sowie mit Zinsabsicherungen und belief sich in Summe auf 44,9 Mio. € (1-3Q 2019: –52,9 Mio. €).

Das Ergebnis vor Steuern (EBT) summierte sich auf 120,4 Mio. € und lag damit bedingt durch das schwächere Neubewertungsergebnis deutlich unter dem Vorjahreswert in Höhe von 247,8 Mio. €. Der Ertragssteueraufwand belief sich zum Stichtag auf –32,4 Mio. € (1-3Q 2019: –69,9 Mio. €).

Das Periodenergebnis lag mit 88,0 Mio. € ebenso deutlich unter dem Vorjahreswert (1-3Q 2019: 177,9 Mio. €). Das Ergebnis je Aktie belief sich zum Bilanzstichtag auf 0,95 € (1-3Q 2019: 1,91 € je Aktie).

Der Net Asset Value (IFRS) lag am 30.09.2020 bei 31,83 € je Aktie (unverwässert) und reduzierte sich damit um 0,2% im Vergleich zum Endjahreswert 2019 (31,90 € je Aktie). Diese Entwicklung reflektiert unter anderem die Ausschüttung der Dividende in Höhe von 93 Mio. € im August 2020.
Der EPRA NAV (unverwässert) je Aktie lag zum Stichtag bei 38,36 € (31.12.2019: 38,36 €).
Der EPRA NNNAV (unverwässert) je Aktie, nach Anpassungen für Finanzinstrumente, Verbindlichkeiten und latente Steuern, belief sich zum 30.09.2020 auf 34,44 € (31.12.2019: 33,69 €).

Die Eigenkapitalquote stellt sich mit 47,9% unverändert solide dar (31.12.2019: 50,4%). Der Bestand an liquiden Mitteln summierte sich zum Bilanzstichtag auf 739,1 Mio. € (31.12.2019: 439,1 Mio. €). Dieser signifikante Zuwachs reflektiert u. a. einen Teil der Nettoerlöse in Höhe von rund 400 Mio. € aus der im ersten Quartal 2020 erfolgreich emittierten 500 Mio. € fix-verzinslichen, nicht nachrangigen unbesicherten Benchmark-Schuldverschreibung mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem jährlichen Kupon von 0,875%. Die Finanzverbindlichkeiten des Konzerns beliefen sich zum Stichtag auf 2.448,6 Mio. € (31.12.2019: 2.097,3 Mio. €). Die Steigerung steht in Zusammenhang mit der oben erwähnten Benchmark-Anleihe. Die Nettoverschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) stand Ende September 2020 bei 1.707,8 Mio. € (31.12.2019:
1.656,3 Mio. €).
Das Loan-to-Value-Verhältnis auf Basis der Bilanzwerte betrug zum 30.09.2020 32,8% (netto, unter Berücksichtigung der liquiden Mittel des Konzerns) gegenüber 31,9% zu Jahresbeginn. Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stand zum Stichtag bei 57,7% (31.12.2019: 55,8%).
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns (inkl. Zinsabsicherungen) standen zum Stichtag bei 1,57% gegenüber 1,79% zum Jahresende 2019.

Der Bilanzwert des Immobilienvermögens liegt – nahezu unverändert zum 31. Dezember 2019 – bei 5,2 Mrd. €. Das Immobilienvermögen umfasst Bestandsimmobilien (85% Anteil am Gesamtportfolio) und Immobilienvermögen in Entwicklung (13%); die restlichen rund 2% sind zum Handel oder Verkauf bestimmt. Der Wert des Bestandsportfolios hat sich im Laufe der ersten drei Quartale durch die Übernahme von zwei Projektfertigstellung sowie einer Bestandsakquisition auf rd. 4,5 Mrd. € erhöht (31.12.2019: 4,3 Mrd. €) und verteilt sich auf Osteuropa (43%), Deutschland (45%) und Österreich (12%). Das Portfolio weist eine Rendite von 5,4% 1) auf (31.12.2019: 5,5% 2)); die Vermietungsquote stand zum 30.9.2020 mit 95,0% 1) weiterhin auf einem sehr hohen Niveau (31.12.2019: 96,1% 2)). In Summe wurden in den ersten drei Quartalen 2020 mehr als 100.000 m² vermietbare Nutzfläche neu vermietet bzw. verlängert. Das Immobilienvermögen in Entwicklung enthält Projektentwicklungen und Grundstücksreserven (inkl. kurzfristiges Immobilienvermögen) mit einem Bilanzwert von insgesamt rd. 700,7 Mio. € (31.12.2019: 878,5 Mio. €), wovon 96% auf Deutschland und 4% auf Osteuropa entfallen.

1) Exkl. der Projektfertigstellung NEO (München), die sich noch in der Stabilisierungsphase befindet
2) Exkl. der Projektfertigstellungen Orhideea Towers (Bukarest), ViE (Wien) und MY.O (München), die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befanden

Erfolgreiche Kapitalrotation mit Portfoliowachstum in Berlin und Warschau
Im Lauf der ersten drei Quartale hat CA Immo drei neue Bürogebäude in ihr Bestandsportfolio übernommen: das von CA Immo entwickelte, 14.800 m² große und voll vermietete MY.B (1. Quartal) in der Nähe des Berliner Hauptbahnhofs, das rund 10.000 m² große und ebenso voll vermietete Berliner Bürogebäude „Am Karlsbad“ am südlichen Rand des Potsdamer Platz (erworben Anfang April) sowie das von CA Immo entwickelte Münchner Bürogebäude NEO, das im dritten Quartal in Betrieb genommen wurde; erste Mieter sind hier bereits eingezogen. Im Oktober konnte CA Immo auch ihr Warschauer Portfolio mit dem Ankauf des nahezu voll vermieteten Landmark-Bürogebäudes „Postepu 14“ mit einer vermietbaren Nutzfläche von rund 34.500 m² erweitern. Die nach hohen internationalen Standards entwickelte und 2015 fertiggestellte Immobilie ist mit dem Nachhaltigkeitszertifikat BREEAM Excellent ausgezeichnet. Gleichzeitig hat CA Immo das nicht-strategische Verkaufsprogramm mit der Veräußerung eines selbst entwickelten Münchner Wohngebäudes fortgesetzt und sich mit dem Verkauf des Bürogebäudes Zagrebtower aus einem weiteren Sekundärmarkt zurückgezogen. Alle Verkäufe erfolgten zu Preisen, die über dem letzten Buchwert lagen – was die Werthaltigkeit des CA Immo Portfolios im gegenwärtigen Marktumfeld unterstreicht. Mit dieser strategischen Kapitalrotation expandiert CA Immo in ihren Kernmärkten, stärkt die nachhaltigen Erträge und verbessert ihre Portfolioqualität und Bewirtschaftungseffizienz.

Erfolgreiche Platzierung eines 350 Mio. € Green Bond
Im Oktober konnte CA Immo an den großen Erfolg ihrer Debut-Emission einer Benchmark-Anleihe im 1. Quartal anknüpfen und einen fix-verzinslichen nicht nachrangigen unbesicherten Green Bond mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einem jährlichen Kupon von 1,0% begeben. Die Emission generierte eine starke Nachfrage von über 150 Investoren und war mehr als 5-fach überzeichnet. Der Nettoerlös von ca. 350 Mio. € wird im Wesentlichen der Finanzierung und Refinanzierung von nach-haltigen Gebäuden gewidmet.

Hauptversammlung und Dividende
Die 33. ordentliche Hauptversammlung von CA Immo fand am 25. August 2020 als virtuelle Hauptversammlung statt. Neben den ordentlichen Tagesordnungspunkten fanden auch die Beschlussanträge über die Verkleinerung des Aufsichtsrates um ein Mitglied sowie der Dividendenvorschlag in Höhe von 1,0 € je Aktie (11% Erhöhung zur Dividende des Vorjahres) eine große Mehrheit.

Ausblick und Prognose für das Geschäftsjahr 2020
Dank ihrer stabilen und soliden Positionierung erwartet CA Immo weiterhin nur geringfügige bzw. kurzfristige Einbußen durch die Pandemie. Nichtsdestotrotz können die vollen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf das operative Geschäft nach wie vor nicht abschließend bewertet werden. Die Jahreszielsetzung für das nachhaltige Ergebnis (FFO I) liegt unverändert bei >126 Mio. € (Jahreszielsetzung 2019: >125 Mio. €).

Der Zwischenbericht zum 30.09.2020 der CA Immobilien Anlagen AG steht zur Verfügung unter:
www.caimmo.com/de/investor-relations/finanzberichte/.