Wohnen 2016-2026: Boom, Zinswende, Wohnungsnot

Im Februar 2016 wurde die Kooperation „Raiffeisen Immobilien Österreich“ gegründet. Zum 10-jährigen Jubiläum schaut Raiffeisen Immobilien Österreich zurück auf ein ereignisreiches Jahrzehnt im Immobilienmarkt und erkennt neue Herausforderungen für die Zukunft.

Zum Anlass ihres zehnjährigen Bestehens präsentierte Raiffeisen Immobilien Österreich (RIÖ), die Maklerorganisation der österreichischen Raiffeisenbanken, bei einer Pressekonferenz am 17.03.2026 die wichtigsten Veränderungen am heimischen Immobilienmarkt der letzten zehn Jahre. „Pandemie, Boomjahre, Zinskrise, Inflation – der heimische Wohnimmobilienmarkt hatte in den vergangenen zehn Jahren einige Stürme zu überstehen. Aber Raiffeisen Immobilien Österreich hat sich als mehr als seetüchtig erwiesen. Gemeinsam mit unseren Kolleg:innen haben wir die multiplen Krisen nicht nur gut bewältigt. Wir konnten sogar deutlich wachsen und viele wichtige Projekte umsetzen – von der gemeinsamen Software über österreichweit einheitlichen Qualitätsstandards bis zur nationalen Raiffeisen Immobilien Akademie für Mitarbeitende.“, fassen die Sprecher Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger und Prok. Peter Mayr positiv zusammen. Seit der Gründung wuchs der Honorarumsatz der RIÖ-Gruppe um 36 % auf nunmehr Ꞓ 37 Mio. Damit ist sie heute der größte Maklerverbund in Österreich. Der Wert der verkauften Immobilien in diesem Zeitraum stieg von Ꞓ 18 Mrd. auf Ꞓ 20 Mrd., das entspricht einem Plus von 11 %.

Wandel bei der Wohnraumnachfrage – kleinere Wohnungen beliebter

Die Wünsche und Anforderungen der Menschen an ihr Zuhause haben sich in den letzten zehn Jahren stark verändert. Vor allem die Corona-Pandemie mit Lockdowns und Kontaktbeschränkungen machte vielen deutlich, wie wichtig ein eigenes, komfortables Zuhause ist. Platz für Homeoffice und Außenbereiche wie Garten, Terrasse oder zumindest ein Balkon sind mittlerweile feste Kriterien bei der Immobiliensuche. Während 2018 noch der Garderoberaum der gefragteste Nebenraum war, liegt 2024 das Arbeitszimmer klar an erster Stelle: In einer repräsentativen Umfrage gaben 66 % an, sich ein Homeoffice zu wünschen.

Obwohl die durchschnittliche Wohnfläche in Österreich laut Statistik Austria von 2016 bis 2024 leicht von 99 auf 102 m² gestiegen ist, beobachtet Raiffeisen Immobilien einen Gegentrend: „Aktuell sind wieder kleinere, weil leistbarere Einheiten gefragt, vor allem in urbanen Gebieten.“, erklärt Peter Weinberger. Das zeigt, dass sich der Wohnwunsch zunehmend an der Erschwinglichkeit orientiert, besonders in Städten wie Wien oder Graz.

Leistbarkeit der Immobilien: Zunahme und wieder etwas Entspannung

In den Boomjahren zwischen 2019 und 2022 stiegen die Immobilienpreise stark an, was den Kauf für viele schwieriger machte. Laut Raiffeisen Research brauchte man 2016 knapp über sieben Jahres-Netto-Haushaltseinkommen für den Kauf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses. Bis 2022 stieg dieser Wert auf mehr als zehn Jahres-Netto-Einkommen an. Durch steigende Einkommen kombiniert mit den Preisrückgängen 2023/24 entspannt sich die Situation etwas. Für 2025 wird ein Wert von 7,6 Jahres-Netto-Einkommen erwartet – damit ist die aktuelle Belastung nur noch leicht höher als vor zehn Jahren.

Wohnbau erlebt starken Einbruch

Der Wohnungsbau in Österreich steckt derzeit in einer der schwersten Krisen der Nachkriegszeit. Die Investitionen und die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sind stark gesunken. Seit dem Höhepunkt der Krise 2022 sind die Investitionen laut Raiffeisen Research um 20 % gefallen und es gibt keine Anzeichen für eine Besserung. Besonders stark spüren das Ballungsräume wie Wien oder Salzburg, wo das Angebot an Neubauwohnungen schrumpft, während die Nachfrage weiter steigt. Peter Weinberger warnt: Österreichs Städte steuern auf eine Wohnungsnot zu, wie wir sie aus europäischen Großstädten wie Berlin oder München kennen. Mehr Wohnungsneubau wäre daher dringend notwendig.

Ab 2027 droht Stillstand beim gewerblichen Wohnungsbau

Für den gewerblichen Wohnungsbau wird die Lage noch schwieriger. Die Finanzmarktaufsicht erhöht den sogenannten Systemrisikopuffer für Banken auf gewerbliche Immobilienkredite ab Juli 2026 von 1 % auf 2 % und ab 2027 auf 3,5 %. Das bedeutet höhere Kosten für Banken, die diese Belastung an Wohnbauträger weitergeben müssen. Diese doppelte Eigenkapitalanforderung wird die Kredite für größere Wohnbauprojekte erheblich verteuern und erschweren. Peter Weinberger weist darauf hin: „Leidtragende sind nicht nur Investor:innen, sondern auch und vor allem Wohnungssuchende: Noch weniger Angebot als schon bisher wird zu weiter steigenden Preisen und Mieten führen, und die Inflation neuerlich anheizen – genau das Gegenteil dessen, was eigentlich erreicht werden soll.“ Private Häuslbauer sind von dieser Regelung nicht betroffen.

Der Rückgang im Wohnungsbau hat große Folgen für die gesamte Wirtschaft. Viele Branchen hängen am Wohnbau, von der Bauindustrie über das Handwerk bis hin zu Immobiliendienstleistungen und Möbelherstellung. Rund 30 % des Bruttoinlandsprodukts in Österreich sind mit der Immobilienwirtschaft verbunden. Außerdem beeinflusst der Wohnungsmarkt das soziale Leben sehr, denn Wohnungsnot führt oft zu sozialen Problemen. Peter Mayr warnt: „Hier zur Unzeit mit ungeeigneten Maßnahmen einzugreifen, kann verheerende Folgen haben.“

Lösungswege: Bürokratie abbauen und Investitionen fördern

Um Wohnen weiterhin leistbar zu machen, muss vor allem der Wohnungsneubau angekurbelt werden. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist der Abbau von bürokratischen Hindernissen und eine schnellere Bearbeitung von Bauanträgen. In Wien dauert es heute durchschnittlich zwei Jahre, bis eine Baubewilligung erteilt wird. Peter Weinberger erklärt: Auch steuerliche Impulse könnten Investitionen in den Wohnbau wieder wirtschaftlicher machen, wie z.B. die Verkürzung des Vorsteuer-Berichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre, oder die Wiedereinführung der Absetzbarkeit von Finanzierungszinsen für Eigennutzer. Solche Maßnahmen könnten Investitionen anregen und neue Wohnungen schneller entstehen lassen.

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Raiffeisen Immobilien
Mag. Anita Köninger
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