KIM-Verordnung würgt Hypothekarkredite ab

09.11.2023 – In den ersten drei Quartalen 2023 sind die Hypothekarkredite um 50,6 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres zurückgegangen. Grund dafür ist neben den gestiegenen Zinsen vor allem die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V), die die Kreditvergabe mithilfe deutlich restriktiverer Rahmenbedingungen seit gut einem Jahr neu regelt. Besonders betroffen sind junge Menschen (bis 35 Jahre), für die sich der „Traum vom Eigenheim“ immer seltener erfüllt. In dieser Alterskategorie hat sich die Anzahl der gewährten Kredite zuletzt sogar um 57,6 Prozent reduziert, was den Höchstwert darstellt. Parallel dazu ist auch das generelle Finanzierungsvolumen im Schnitt um sieben Prozent auf 196.000 Euro gesunken.  

In den ersten drei Quartalen 2023 wurden 44.628 Hypothekarkredite gewährt, was gegenüber dem Vorjahr ein Minus von 50,6 Prozent bedeutet. Hypothekarkredite werden in der Regel für die Finanzierung von Immobilien verwendet. Der häufigste Grund für den Absturz: die hohen Anforderungen der KIM-Verordnung, die seit August 2022 gültig ist. Die zumindest 20%ige Eigenkapitalquote, eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren und eine Monatsrate, die maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens ausmachen darf, sind eine enorme Hürde bei einer Finanzierung. Im Vergleich dazu sind die Abstattungskredite (Q1 bis Q3 2023: 273.000) mit einem Minus von 11,5 Prozent bedeutend weniger stark rückläufig. 

Bundesländer: Größter Rückgang in Wien 
Gegenüber dem Vorjahr verzeichnen alle neun Bundesländer in den ersten drei Quartalen 2023 massive Rückgänge, was die Anzahl der gewährten Hypothekarkredite betrifft. Am deutlichsten fällt das Minus dabei in Wien (- 57,6 %) aus, gefolgt von Tirol (- 52,2 %) und Vorarlberg (- 51,8 %). Am „geringsten“ fällt der Rückgang mit 46,7 Prozent in Kärnten aus. Die KIM-Verordnung trifft die Menschen österreichweit mit voller Wucht. Immer weniger können sich einen Kredit für die Eigenheimfinanzierung leisten. „In Zeiten steigender Zinsen und wirtschaftlicher Turbulenzen wird es für viele Privathaushalte nahezu unmöglich, ein finanziell sicheres Fundament für die Zukunft zu schaffen. Daher stellen wir die KIM-Verordnung in ihrer jetzigen Fassung infrage und plädieren für ihre Flexibilisierung. Davon versprechen wir uns eine Kreditvergabe, die sich an die jeweiligen ökonomischen Rahmenbedingungen anpasst und Antragsteller nicht von vornherein ausschließt“, erklärt Ricardo-José Vybiral, CEO der KSV1870 Holding AG.  

Schlechte Aussichten für junge Menschen 
Die gewährten Hypothekarkredite sind in sämtlichen Altersgruppen stark rückläufig. Ganz besonders betroffen ist die für die Schaffung eines neuen Eigenheims besonders relevante Gruppe der bis 35-Jährigen. Hier fällt das Minus mit 57 Prozent am gravierendsten aus. Damit einhergehend ist diese Altersgruppe auch nicht mehr wie im Vorjahr für 41,2 Prozent aller Hypothekarkredite „verantwortlich“, sondern nur mehr für 35,9 Prozent. „Einerseits legt man vor allem jungen Menschen nahe, in Immobilien zu investieren, um sich für die Zukunft zu rüsten, andererseits werden die Einstiegshürden so angesetzt, dass diese insbesondere für die junge Generation schlichtweg nicht machbar sind“, so Gerhard Wagner, Geschäftsführer der KSV1870 Information GmbH, der ergänzt: „Der Absturz bei den Kreditvergaben wirkt sich auch auf die Baubranche aus. Die Auftragslage sinkt. Es fehlt an neuen Projekten im Wohnbau, denn die Kosten sind hoch und die Nachfrage ist zurückgegangen. Auch 2024 wird sich daran voraussichtlich nichts ändern.“   

Geringeres Kreditvolumen, kürzere Laufzeiten
Einhergehend mit der sinkenden Anzahl an Kreditverträgen ist zwischen Jänner und September 2023 das Kreditvolumen im Hypothekarbereich gegenüber dem Vorjahr deutlich rückläufig – und zwar vom Kleinstkredit bis hin zu Krediten mit höheren Volumen. So weisen etwa die im Zuge der Immobilienanschaffung häufig benötigten Kreditrahmen von 100.000 Euro (- 39,8 %), 250.000 Euro (- 50,6 %) und 500.000 Euro (- 59,5 %) beträchtliche Rückgänge auf. Insgesamt ist das durchschnittliche Kreditvolumen bei Hypothekarkrediten innerhalb eines Jahres von 210.000 Euro auf 196.000 Euro gesunken. Dieser Abwärtstrend setzt sich auch bei den Kreditlaufzeiten fort. Die bis zum Vorjahr am häufigsten gewählte Laufzeit „bis 30 Jahre“ verzeichnete mit 58,1 Prozent das deutlichste Minus. „Die insgesamt geringeren Kreditvolumen lassen darauf schließen, dass aktuell vermehrt auch aus finanziellen Gesichtspunkten auf zumeist günstigere Renovierungsarbeiten gesetzt wird“, so Wagner, der dem Thema „Mieten statt kaufen“ wenig abgewinnen kann: „In der öffentlichen Diskussion wird immer wieder auf die hohen Belastungen im Zuge hoher Kreditraten referenziert. Keine Frage, das ist ein Problem. Doch die zunehmenden Belastungen aufgrund der zuletzt massiv gestiegenen Mietpreise dürfen in dieser Diskussion nicht außer Acht gelassen werden.“  

Abwärtstrend auch bei Abstattungskrediten erkennbar
Nach zuletzt konstanten Jahren in Bezug auf die Zahl der gewährten Abstattungskredite steht im laufenden Jahr ein Rückgang zu Buche. Gegenüber den ersten drei Quartalen 2022 sank die Zahl der gewährten Kredite um 11,5 Prozent auf knapp über 273.000 Kredite. „Es zeigt sich, dass viele Menschen die Befürchtung haben, Kredite in Zukunft nicht mehr bedienen zu können. Deshalb verzichten sie in Zeiten hoher Kosten und steigender Zinsen auf nicht notwendige Ausgaben, um sich nicht selbst in eine zusätzliche finanzielle Schieflage zu manövrieren“, so Wagner. Zwar gibt es in den niedrigen Bereichen „bis 2.000 Euro“ Zuwächse von etwa elf Prozent, doch je höher die Kreditrahmen ausfallen, desto größer ist der Rückgang, was die Anzahl der Verträge betrifft. Im Bereich „bis 500.000 Euro“ fällt das Minus mit 44,4 Prozent am deutlichsten aus. Weiters: Eine teils entgegengesetzte Entwicklung zeigt sich puncto Laufzeit. Während Abstattungskredite mit einer Laufzeit von bis zu einem Jahr (+ 15,8 %) und von bis zu drei Jahren (+ 6,8 %) zulegen, verzeichnen alle anderen Laufzeit-Cluster einen Rückgang. Am deutlichsten fällt dieser mit minus 54,6 Prozent in der Kategorie „bis 30 Jahre“ aus. „Die Menschen werden sehr vorsichtig und vermeiden es, sich langfristig zu binden“, so Wagner.  

Zur Analyse: Der KSV1870 hat im Rahmen dieser Analyse die Entwicklung des heimischen Kreditmarktes unter die Lupe genommen und dabei den Zeitraum zwischen 2019 und 2023 (bis inkl. Ende 3.Quartal) in den Bereichen Hypothekar- und Abstattungskredite analysiert.