Novelle der Wiener Bauordnung 2018

Wien (OTS) – Heute wurde im Wiener Landtag mit der lange vorbereiteten und vielfach angekündigten Bauordnungsnovelle ein sehr heterogenes Paket beschlossen.

Für Aufregung hat in den vergangenen Tagen die mittlerweile äußerst umstrittene Einführung der Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ gesorgt. Diese würde zwar durchaus das Potential besitzen, wirksamer als zuletzt Bodenmobilisierung zu betreiben. Auch die erhoffte Dämpfung der Bodenpreise wäre ein für die Immobilienwirtschaft durchaus positiver Effekt. „Dass die Rahmenbedingungen plötzlich drastisch verschärft wurden – nämlich dergestalt, dass zwei-Drittel der Flächen für geförderten Wohnbau verwendet werden müssen – ist höchst problematisch. Dies erregt zu Recht großen Unmut in der Branche, der durch unzureichende Übergangsbestimmungen noch verstärkt wird.“

Die rechtsstaatlich bedenklich kurzfristige Nachschärfung könnte den Wohnbau-Motor zum Stocken bringen. Denn Grundeigentümer werden kaum noch an Entwickler verkaufen. Seit der Finanzkrise trennt man sich nur mehr schwer von Grund und Boden. „Wer verkauft, wenn der Preis gegenüber den letzten Jahren drastisch einbricht?“warnt Klaus Wolfinger. Die explizit beabsichtigte Senkung der Bodenpreise auf einen Bruchteil wird auch nicht das Problem jener Schlüsselliegenschaften in den angekündigten Stadtentwicklungsgebieten lösen, die die Stadt Wien selbst bereits über Jahre vergeblich zu akquirieren versucht. Diese Grundeigentümer werden ausharren und auf bessere Zeiten warten.

Offensichtlich misslungen ist die im Juni per Initiativantrag vorgezogene Maßnahme, die den Abbruch von vor 1945 errichteten Gebäuden auch außerhalb von Schutzzonen massiv erschwert. Nicht nur, dass versucht wird, über die Wiener Bauordnung Mietrecht zu gestalten. Die Herausforderungen liegen in der faktischen Umsetzung, die nun zwischen den lauernden Klippen „Eigentumseingriff“, „Gleichbehandlungsgrundsatz“ und „Vertrauensschaden navigieren muss. Das Fehlen von Übergangsfristen und eilig erstellte Stadtbild-Gutachten der MA19 haben einige Unruhe gestiftet und auch gut begründete Schadensersatzforderungen nach sich gezogen. Man sollte denken, dass diese erst noch zu lösenden Härtefälle in der Stadt Wien Bewusstsein geschaffen haben, dass Investitions- und Planungs-Entscheidungen, die auf Basis einer langen bestehenden Rechtsgrundlage und einer kontinuierlichen Verwaltungspraxis getroffen wurden, nicht mehr revidiert werden können und in einigen Fällen existenzgefährdende Konsequenzen drohen. Aber die Anfang November angekündigten „Planungsgrundlagen“ zur Anwendung des neuen Widmungszusatzes „geförderter Wohnbau“ lassen befürchten, dass es die Stadt neuerlich auf gerichtliche Auseinandersetzungen mit Projektwerbern ankommen lässt, die im Vertrauen auf städtische Leitinitiativen wie das „Fachkonzepte Produktive Stadt“ und die Widmungspraxis der letzten Jahre Investitionen getätigt und im Dialog mit der Stadt bereits Planungsprozesse durchgeführt haben.

Ein wenig Zeit bleibt noch, die vom Gemeinderat zu beschließenden Durchführungsbestimmungen – durchaus in Einklang mit den städtischen Zielen – vernünftiger zu gestalten. Was wäre zu tun?

• Derart kurzfristig angekündigte Änderungsmaßnahmen benötigen angemessene Übergangslösungen. Für die Projekte jener
  Entwickler, die Flächen unter den bislang gültigen Rahmenbedingungen angekauft und seither im Dialog mit der Stadtplanung konsistente Entwicklungsschritte gesetzt haben, sind angemessene Übergangsregelungen unbedingt erforderlich, um Vertrauensschäden abzuwenden.
• Eine Einengung der Stadtplanung mit fixen Ziffern vergisst, dass jedes Projekt eigene Rahmenbedingungen und
  Herausforderungen hat. Signalwirkung und Dämpfung der Bodenpreise erreicht auch eine Bandbreite von z.B. 50 bis 66 % für den Anteil leistbarer Wohnungen.
• Zu berücksichtigen ist, dass die Stadtplanung in den letzten Jahren neben dem leistbaren Wohnen weitere wichtige Ziele
  definiert hat, wie u.a. das „Fachkonzept Produktive Stadt“, die Stärkung von Bezirkszentren und die Co-Finanzierung von Infrastruktur. Projekten, die diesen Zielen schwerpunktmäßig entsprechen, muss dieser Mehrwert angerechnet werden.

Sehr betrüblich ist, dass eine längst fällige Flexibilisierung „eine Minute vor zwölf“ fallen gelassen wurde. Als Baustein des von der Stadt Wien selbst beauftragten Leitbilds „Masterplan Gründerzeit“ war vorgesehen, die Widmungsbestimmung „Geschäftsviertel“ zur Bebauungsbestimmung zu machen, um projektbezogen prüfen zu können, für welche Fläche das damit verknüpfte Wohnungsverbot angemessen ist bzw. in welchen Fällen eine auch im öffentlichen Interesse sinnvollere Flächennutzung verwirklicht werden soll. Leider hat die politische Ebene einen Rückzieher gemacht und damit dem „Masterplan Gründerzeit“ das Wasser abgegraben. Dieses Beispiel zeigt, wie spontan und widersprüchlich in der Gesetzgebung heute vorgegangen wird.

Abschließend fasst Klaus Wolfinger zusammen: „Neben den bereits angeführten problematischen Aspekten enthält die Novelle eine Fülle von Regelungen, die aus der Anwendungspraxis abgeleitet sind und darauf abzielen, bisherige Ungereimtheiten zu klären, Verfahrensschritte zu vereinfachen und jüngster Judikatur entgegen zu wirken. Es gab auch einige gute Ansätze zur Reduzierung überkommener Anforderungen. Leider ist – sehr ungleich gewichtet – da und dort der Mut abhandengekommen, hingegen beim leistbaren Wohnen ein überzogener Ehrgeiz erwacht.“

Nach der Novelle ist vor der Novelle: „Der stete Tropfen höhlt den Stein und es gilt für einige bereits in den letzten Jahren diskutierte Forderungen noch breitere Überzeugungsarbeit zu leisten. Ein Schwerpunkt wird dabei die weitere Lockerung der Stellplatzverpflichtung sein“, so Klaus Wolfinger.