Neue Steuerlast für Umwidmungen, Share Deals und Stiftungen: BBG 2025 bringt tiefgreifende Änderungen für die Immobilienbranche

Am 2. Mai 2025 ist der mit Spannung erwartete Entwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) in die Begutachtung geschickt worden. Dieser enthält neben den wesentlichen Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer auch die angekündigte Umwidmungsabgabe. Auch für Stiftungen sind Änderungen vorgesehen.

Der TPA Immo-Experte und Steuerberater Lukas Bernwieser hat die Änderungen unter die Lupe genommen und kommt zu folgendem Schluss „Mit dem geplanten Umwidmungszuschlag wird erstmals systematisch versucht, die enormen Wertzuwächse bei Baulandumwidmungen steuerlich abzuschöpfen. Das ist aus Sicht des Gesetzgebers nachvollziehbar, bedeutet aber für Projektentwickler und Verkäufer:innen eine spürbare Zusatzbelastung. Auch die geplante Grunderwerbsteuer-Neuregelung bei Umgründungen trifft Immobiliengesellschaften hart – der Druck auf geplante Deals steigt massiv.“

Einführung eines Umwidmungszuschlages bei Grundstücksveräußerungen:

Durch die Umwidmung von Grundstücken (v.a. Grünland zu Bauland) kommt es regelmäßig zu atypischen Wertsteigerungen, denen bei der Besteuerung stärker Rechnung getragen werden soll. Zu diesem Zweck soll den positiven (betrieblichen und außerbetrieblichen) Einkünften aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens ein Umwidmungszuschlag hinzugerechnet werden.

Dieser soll grundsätzlich 30 % der auf Grund und Boden entfallenden positiven Einkünfte betragen und unabhängig davon anfallen, ob der Grund und Boden „Altvermögen“ oder „Neuvermögen“ darstellt, wie die Ermittlung der Einkünfte erfolgt, oder ob der besondere Steuersatz oder der Tarifsteuersatz zur Anwendung kommt.

Um eine überschießende steuerliche Belastung bei umgewidmeten Grundstücken zu verhindern, soll die Hinzurechnung des Umwidmungszuschlags begrenzt sein: Übersteigt die Summe aus „Veräußerungsgewinn“ und dem Umwidmungszuschlag den resultierenden Veräußerungserlös, sollen die Einkünfte mit dem Veräußerungserlös gedeckelt werden.

Erfasst sein sollen Veräußerungen von Grundstücken ab 1.7.2025, wenn die Umwidmung ab 1.1.2025 stattgefunden hat.

Änderungen im Bereich Grunderwerbsteuer

Abseits der Änderungen im Bereich des Share Deals sind Immobiliengesellschaften auch bei Umgründungen (Verschmelzungen, Spaltungen, etc) massiv betroffen. Wie bei der Anteilsvereinigung soll auch bei Umgründungen nunmehr der gemeine Wert relevant sein und ein Steuersatz von 3,5 % zur Anwendung gelangen. Bisher waren im Umgründungssteuergesetz hierfür der Grundstückswert und 0,5 % vorgesehen. Eine Immobiliengesellschaft soll vorliegen, wenn der Unternehmensschwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt, und keine oder nur in untergeordnetem Ausmaß sonstige gewerbliche Aktivitäten verfolgt werden.

Auch diese Änderung soll mit 1.7.2025 in Kraft treten, sodass geplante Umstrukturierungen bis 30.6.2025 erfolgen sollten, um noch in den Genuss der alten Regelung zu kommen. Die Zeit drängt!

Änderungen im Bereich Privatstiftungen

• Steuersatzanhebung: Der Steuersatz für Zuwendungen an Privatstiftungen soll ab dem 1. Jänner 2026 von derzeit 2,5% auf 3,5 % erhöht werden.
• Unverändertes Stiftungsprivileg: Das Stiftungsprivileg, also die Möglichkeit zur Übertragung stiller Reserven nach § 13 Abs. 4 KStG, bleibt unberührt.

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