Rot-Grün führt neue Flächenwidmung ein: Offensive für geförderten Wohnbau

Wien (OTS) – Leistbares Wohnen zu ermöglichen, ist in Wien wie in sehr vielen anderen Metropolen der Welt eine zentrale Herausforderung der Politik. Ebendieses Ziel verfolgt die rot-grüne Stadtregierung mit ihrer jüngsten Initiative.
Heute, Donnerstag, kündigten Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal und der Planungssprecher der Grünen, Gemeinderat Christoph Chorherr, maßgebliche Neuerungen bei der Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ in der Wiener Bauordnung an. Josef Ostermayer, der Obmann des Wiener Landesverbandes der Gemeinnützigen, unterstützt das Vorhaben. *****

„Es geht bei der Kategorie ,geförderter Wohnbau‘ darum, in Wien noch mehr geförderten Wohnbau zu errichten und die Wohnbauleistung der Stadt weiter voranzutreiben. Gleichzeitig sind strengere gesetzliche Bestimmungen notwendig, um weiter wirksam gehen Spekulation vorzugehen. Dafür hat die jüngste Judikatur des Verfassungsgerichtshofs eine wichtige Grundlage geschaffen. Daher gelten für die Widmungskategorie ,geförderter Wohnbau‘ künftig deutlich strengere rechtliche Auflagen. Mit seinen leistbaren Mieten ist der soziale Wohnbau die größte Mittelstandsförderung und wirkt sich auf den gesamten Mietpreismarkt preisdämpfend aus. Damit stärken wir auch die Kaufkraft der Wienerinnen und Wiener“, so Wiens Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal.

„Kommt zukünftig in Widmungs- und Bebauungsplänen diese Widmungskategorie zur Anwendung, dürfen dort de facto nur Wohnbauten mit einem überwiegenden Anteil von geförderten Wohnungen errichtet werden. Diese unterliegen dann den entsprechenden Beschränkungen bei den Mietkosten“, erklärte der grüne Gemeinderat und Wohnbausprecher Christoph Chorherr die geplante Regelung.

Unterstützung für dieses Vorhaben gibt es vom Obmann des Wiener Landesverbandes der Gemeinnützigen Josef Ostermayer: „Die Verfügbarkeit von kostengünstigem Bauland ist Grundvoraussetzung für die Tätigkeit von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Die geplante Neuregelung leistet in einem schwierigen Marktumfeld einen wichtig Beitrag, damit wir auch zukünftig ausreichend leistbaren Wohnraum schaffen können.“

Neue Widmungskategorie „geförderten Wohnbau“

In der Kategorie werden einige verbindliche Neuerungen im Hinblick auf jüngste Entscheide des Verfassungsgerichtshofs explizit festgehalten (siehe letzter Absatz).Die Widmung „geförderter Wohnbau“ geht somit künftig mit folgenden Verpflichtungen einher:

– Nachweis über Angemessenheit der Grundstückskosten. Nachdem ein Signal gesetzt werden soll, dass sich die Grundkosten im geförderten Wohnbau nicht in eine unleistbare Höhe entwickeln, soll dieses Ziel entsprechend dem unlängst gefassten Beschluss im Gemeinderat für Stadt Wien-Liegenschaften entsprechend der bisherigen jahrzehntelangen Praxis auch ausdrücklich im Wohnbauförderungsrecht mit 188,- Euro pro Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche limitiert werden. Auf Förderungsdauer (40 Jahre) soll dieses Grundkostenlimit eingefroren und die Wohnungen weder gewinnbringend vermietet noch veräußert werden können.

– Grundbücherlich erfasstes Veräußerungsverbot der Wohnungen zu Gunsten des Landes Wien: Das bedeutet, dass die Stadt Wien im Verkaufsfall ihre Zustimmung geben muss.

– Durch die Förderungsdauer soll im Zusammenhang mit dem Veräußerungsverbot zu Gunsten des Landes Wien sichergestellt werden, dass die Käuferin bzw. der Käufer der Wohnung auch anlässlich des Mietkaufs (z.B. nach 10 Jahren wird Eigentum an der Mietwohnung erworben) durch einen Weiterverkauf keinen Spekulationsgewinn erwirtschaftet bzw. die Wohnung nur im Sinn des Förderungsrechtes weiter vermietet werden darf (im Jahr 2018 zu 4,87 Euro pro m² WNFl). Das Veräußerungsverbot erstreckt sich auf die Zeit der Förderdauer.

– Die gewinnoptimierte Veräußerung soll überdies durch Übernahme der Kaufpreisbildungsvorschrift nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verhindert werden.

Gaal und Chorherr unterstrichen die Bedeutung der Neuregelung:
„Das ist ein wichtiger Schritt, um Grundstücks- und Wohnungsspekulation wirksam entgegengetreten zu treten und verstärkt Flächen für leistbare Wohnungen zu mobilisieren und langfristig zu sichern. Davon profitieren letztlich alle Wienerinnen und Wiener.“

Stadt Wien kann sich nun auf Entscheide des VfGH stützen

Dank seines großen Bestandes an Gemeinde- und geförderten Wohnungen ist Wien in einer weit besseren Position als viele andere Städte. Aber auch bei uns wirken sich stark steigende Grundstückskosten zunehmend auf die Rahmenbedingungen für den sozialen Wohnbau aus. Immer mehr nationale und internationale Finanzanleger entdecken städtischen Boden als sichere Wertanlage und treiben damit die Grundstückspreise in die Höhe.
Die Stadt Wien setzte in den vergangenen Jahren bereits eine Reihe von Gegenmaßnahmen (Wohnbauoffensive, Novelle Bauordnung 2014, Novelle der Neubauverordnung 2018 u.v.m). Weitere Regelungen, um die steigenden Baupreise aufzufangen und Spekulation wirksam einen Riegel vorzuschieben, wurden in der aktuellen Novelle der Wiener Bauordnung verankert.

Die jüngste Judikatur des Verfassungsgerichtshofs schuf die Grundlage dafür, im Rahmen der Novelle auch die Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ rechtlich – im Sinne des leistbaren Wohnens – noch präziser zu gestalten. Dieser hat zuletzt in seinen Entscheidungen (vgl. die Erk. vom 12.10.2016, G 673/2015 u.a., und vom 28.6.2017, G 428/2016 u.a.) dem Gesetzgeber einen weiten Spielraum eingeräumt, um „wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Interessen“ zu regeln. So hat das Höchstgericht ausdrücklich anerkannt, dass es im öffentlichen Interesse liegt, die „Erschwinglichkeit der Wohnung, insbesondere für einkommensschwächere Gruppen, zu gewährleisten“ und eine „spürbare Preisdämpfung“ zu bewirken.

Das Gesamtpaket der Novelle der Wiener Bauordnung geht in den nächsten Tagen in die öffentliche Begutachtung und soll im Herbst im Landtag beschlossen werden. (Schluss) da/db